Ley de Arrendamientos Urbanos
Espana
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Jefatura del Estado Referencia: BOE-A-1994-26003 - (AnГЎlisis jurГdico) PublicaciГіn: BOE nГєm. 282 de 25/11/1994 Entrada en vigor: 01/01/1995 Гљltima actualizaciГіn publicada el 23/12/2010
Ley de Arrendamientos Urbanos
PublicaciГіn: BOE nГєm. 282 de 25/11/1994
Entrada en vigor: 01/01/1995
A partir del — 01/03/2012
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PreГЎmbulo
JUAN CARLOS I
REY DE ESPAГ‘A
A todos los que la presente vieren y entendieren.
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente Ley.
PREAMBULO
1
El rГ©gimen jurГdico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
Los principios que inspiraron la reforma de la legislaciГіn arrendaticia llevada a cabo en 1964, segГєn reza la ExposiciГіn de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias econГіmicas del paГs y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegГі a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situaciГіn de las rentas congeladas. El citado texto consagrГі, ademГЎs, un rГ©gimen de subrogaciones, tanto Гnter vivos como mortis causa, favorable a los intereses del arrendatario.
Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la prГЎctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la utilizaciГіn del instituto arrendaticio.
Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de PolГtica EconГіmica, introdujo dos modificaciones en la regulaciГіn del rГ©gimen de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformaciГіn de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duraciГіn del contrato, suprimiendo el carГЎcter obligatorio de la prГіrroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.
El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la disminuciГіn en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la dГ©cada de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un fenГіmeno de contratos de corta duraciГіn. Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo con un perГodo de elevaciГіn de los precios en el mercado inmobiliario.
En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representan aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de rotaciГіn ocupacional por consecuencia de su generalizada duraciГіn anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar como ineconГіmicas.
Las disfunciones que esta situaciГіn genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisiciГіn en propiedad en relaciГіn con la soluciГіn al problema de la vivienda. En este sentido, sГіlo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en rГ©gimen de alquiler.
Por ello, la finalidad Гєltima que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los