Договор управления многоквартирным домом

Лариса Анатольевна Юрьева

Настоящая книга представляет собой одно из первых монографических исследований, специально посвященное договорным отношениям по профессиональному управлению многоквартирными домами. Избранное, строго сфокусированное направление исследования позволило выявить сущность договора управления многоквартирным домом, его место в системе гражданско-правовых договоров, имеющиеся в правовом регулировании пробелы, противоречия, неясности.

Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей юридических факультетов, практикующих юристов, а также для всех интересующихся проблемами управления многоквартирными домами.

Лариса Анатольевна Юрьева

Договор управления многоквартирным домом

Введение

С момента появления многоквартирных домов как функционально-иланировочной формы организации жилища возникла необходимость управления ими. Жилищное законодательство России до принятия Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» предусматривало преимущественно государственное управление жилищным фондом с совмещением функций владения, управления и обслуживания. Масштабная приватизация в указанной сфере повлекла за собой развитие частной собственности на помещения в многоквартирных домах. Назрела необходимость преобразования системы управления в соответствии с новыми общественно-экономическими условиями. В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ[1 - Одобрена Указом Президента РФ от 8 апреля 1997 г. № 425 // СЗ РФ. – 1997.-№ 18.-Ст. 2131.] переход на договорные отношения был назван в числе основных способов создания конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, повышения качества выполняемых работ и оказываемых услуг. Вместе с тем ни одна из договорных моделей, предусмотренных законодательством того периода, полностью не подходила для правового опосредствования отношений между собственниками жилья (организациями, ими уполномоченными) и управляющими организациями. Предложенная Жилищным кодексом РФ конструкция договора управления многоквартирным домом заполнила существовавший до этого правовой вакуум и послужила основой формирования отношений управления многоквартирными домами.

Как всякое новое правовое явление, договор управления многоквартирным домом привлек внимание современных ученых-правоведов и практикующих юристов. Появились комментарии, журнальные статьи, объектом исследования которых в той или иной мере явилась новая договорная конструкция. Так, правовая природа договора управления многоквартирным домом исследовалась такими авторами, как В.А. Белов, Т.А. Борзенкова, С.А. Бушаенкова, Д.П. Гордеев, И.А. Дроздов, Е.Б. Козлова, В.Н. Литовкин, М.А. Ульрих, И.А. Фаршатов, C.Л. Филимонов, Т.А. Филиппова, Г.Ф. Шешко и др. Особенности состава и правового режима объекта управления – общего имущества многоквартирного дома – рассматривались в публикациях следующих авторов: B.C. Ермакова, С.Г. Певницкого, Д. Савельева, А.Д. Сидоренко, В.А. Фогеля, Е.А. Чефрановой, О. Хованского, Д. Щеренко и др. К теоретическим и практическим проблемам заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом обращались И.Б. Миронов, А.Б. Рыжов, Ю.П. Свит и др. Отдельные правовые аспекты рассматриваемого договора анализировались в рамках диссертационных исследований (С.Ю. Шахов «Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом», 2007; О.Е. Жульева «Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом», 2007; В.К. Михайлов «Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом», 2008; Н.М. Мантул «Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов», 2009; С.В. Стрембелев «Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект», 2009 и др.). Вместе с тем ранее выполненные работы не ориентированы специально на анализ договора управления многоквартирным домом, рассматривая его в качестве одного из элементов объекта исследования. Отсутс