Юридические риски сделок с застройщиком

Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика.

Если Девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.

Риски

– «Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.

– Банкротство Девелопера/Застройщика. Это когда строительная компания официально признает невозможность выполнения своих обязательств перед дольщиками/соинвесторами, часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер, и достраивает дом до конца. Кроме того, государство позаботилось о создании специального компенсационного фонда застройщиков как раз на такой случай, а с 2019 года для защиты дольщиков от банкротства Застройщиков введены обязательные расчеты через эскроу-счета.

– «Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по договору ДДУ).

– Покупка новостройки у дольщика по переуступке прав требования. Здесь включаются риски, связанные с личностью самого Продавца (как на вторичке). Например, риски, связанные с недееспособностью владельца, с нарушением прав супругов, с наследственными спорами, долговыми обязательствами Продавца.

– «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение Девелоперами договоров на привлечение средств соинвесторов в обход федерального закона ФЗ-214, что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).

– Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Договору уступки прав требования (необходимо проверять основания для уступки – см. по ссылке).

– Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, как правильно принимать квартиру в новостройке.

А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.

Мерами, позволяющими оценить надежность и добросовестность застройщика, являются:

– Анализ строительной компании на предмет банкротства и финансовых задолженностей (оценка через арбитражные суды);

2. Оценка рейтинга строительной компании на сайте «Единый ресурс застройщиков»

Сайт «Единый ресурс застройщиков»

https://erzrf.ru/ (https://erzrf.ru/)

Юридические риски сделок с переуступкой прав по ДДУ

Уступка прав: как это делается

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального дольщика им становится новое лицо).

Права и обязанности первоначального дольщика переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение за