Застройщик-дольщик. Сборник из пяти статей на основе реальных историй

Антон Николаевич Геля

Ситуация с обманутыми дольщиками в последние годы стала особенно актуальной. Настолько, что лично президент страны озадачился этим вопросом. В большинстве случаев, как бы жёстко это ни звучало, обманутые дольщики сами виноваты в своих бедах, поскольку посчитали себя «самыми умными» и приняли юридически значимые решения без понимания последствий. Предлагаю вам несколько наиболее ярких примеров из практики прошлых лет, записанных «в концентрированном виде» из нескольких регионов нашей большой страны. Эта практика в равной мере актуальна как в Краснодаре и Ростове, так и в Москве или Санкт-Петербурге. Эти примеры помогут вам сэкономить на юридических услугах, а также просто избежать описанных ситуаций с самого начала. Несмотря на то, что этим примерам уже скоро 10 лет, предложения об улучшениях и изменениях в законодательстве направлялись лицам, принимающим решения, многократно – данные ситуации и на сегодняшний день остаются крайне актуальными.

Антон Геля

Застройщик-дольщик. Сборник из пяти статей на основе реальных историй

История 1.

ЗНАЧИТЕЛЬНАЯ ПРОСРОЧКА ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА К УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Чаще всего Застройщики «грешат» нарушениями сроков строительства. Просрочка сдачи объекта на несколько месяцев является для дольщиков значительной, ведь они зачастую несут расходы на съёмное жилье, т.к. очень часто все резервы семьи (включая старую квартиру) вложены в новое жильё. На простых примерах рассмотрим: какие проблемы будут у Застройщика за незначительную (по его мнению) просрочку исполнения обязательств, если строго следовать букве Закона?

Семья является Участником долевого строительства Объекта (квартира-студия по адресу XXX), заключив с Застройщиком Договор участия в долевом строительстве от 05 мая 2014 года.

Согласно п. 2.1.5 Договора участия в долевом строительстве – «Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства до 31 декабря 2014 года».

В адрес Участника долевого строительства поступило уведомление от Застройщика о переносе сроков сдачи дома на апрель-июнь 2015 года и предложение о подписании дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве. Как правило, в подобных дополнительных соглашениях нет заботы о потребителях. Отсутствие заботы о благе потребителя «спрятано» в хитроумной фразе – «Участник долевого строительства не имеет претензий по незначительному переносу сроков сдачи Объекта, т.к. нарушения сроков связано с действиями третьих лиц».

Договором участия в долевом строительстве НЕ регулируется неустойка за просрочку исполнения обязательств по передаче Объекта долевого строительства, следовательно, применяется соответствущая норма специального закона ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день от суммы договора (объекта) на день исполнения обязательств.

Ставка неустойки в день составляет: 8,25% х 1/300=0,0275 %.

Сумма неустойки в день:0,0275 % х 1 495 000 рублей /100% = 411.13 руб.

Количество дней просрочки: 120 дней (с 01 января 2015 года по 30 апреля 2015 года).

Количество дней просрочки: 181 день (с 01 января 2015 года по 30 июня 2015 года).

Итоговая сумма неустойки: 120 дней х 411,13 руб./ день = 49336 руб.

Итоговая сумма неустойки: 181 день х 411,13 руб./ день = 74414 руб.

Кроме того, согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №17

от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» и пункту 9 статьи 14 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в подобной ситуации, применяются нормы законодательства о защите прав потребителей.

Согласно разъяснениям п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 – для усиления защиты прав дольщиков к суммам неустойки, рассчит