Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт

О. А. Полежаев

В данной монографии рассматривается зарубежный и отечественный исторический опыт законодательного регулирования отношений по застройке земельных участков. В качестве объекта правового исследования выбрано законодательство современных европейских государств, входящих в континентальную правовую семью (ФРГ, Франции, Италии, Эстонии, Швейцарии, Австрии и Украины). Исследуется опыт отечественного законодателя в части регулирования упомянутых отношений, полученный в дореволюционный и советский периоды. Система правового регулирования отношений по застройке земельных участков является производной и находится в прямой зависимости от взглядов на категорию недвижимого имущества, а также от физических и юридических связей, возникающих между земельным участком и строением, расположенном на нем. Отмечается, что законодательное регулирование отношений по застройке земельных участков не ограничивается гражданским законодательством, так как очевидно воздействие отраслей публичных законодательств. Утверждается, что опыт зарубежного и отечественного правопорядков может быть учтен при реформировании современного отечественного гражданского законодательства.

О. А. Полежаев

Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение: история становления и зарубежный опыт

THE RIGHT OF THE DEVELOPER FOR A PLOT OF THE LAND AND STRUCTURES BUILT: FOREIGN EXPERIENCE AND THE HISTORY OF THE FORMATION

Monograph

О. A. Polezhaev

This monograph examines the foreign and domestic historical experience of the legislative regulation of land development. As the object of legal research selected the law of the modern European States belonging to the continental legal family (Germany, France, Italy, Estonia, Switzerland, Austria and Ukraine). Explores the experience of the domestic legislator in regulating the mentioned relations, obtained in different historical stages – pre-revolutionary and Soviet periods. The system of legal regulation of relations on land development is derived and is in direct dependence from different factors the most significant of which are: the views on the legal merits of the category of immovable property, as well as the value of physical and legal relations arising between the land and the structure located on it. It is noted that the legal regulation of relations on land development is not restricted by the civil law, since it is obvious the impact of the sectors of public laws. It is argued that the experience of foreign and domestic legal orders can be considered in reforming the modern Russian civil law.

Нормы российского законодательства, регулирующие отношения по застройке земельных участков, являются неэффективными и не способны гарантировать защиту законных интересов застройщиков или собственников земельных участков.

Известные отечественному правопорядку вещно-правовые способы застройки земельных участков не отвечают современным требованиям гражданского оборота, что неоднократно отмечалось в доктрине гражданского права[1 - Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорев А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. 2000. № 10. – С. 60.].

Несовершенным остается и обязательственное правовое регулирование отношений по застройке земельных участков[2 - Ершов О.Г., Полежаев О.А. Право застройки земельного участка или право аренды? //Право и экономика. 2013. N 2. – С. 75.], что позволяет сделать вывод, о проблемах нормативного регулирования упомянутых отношений.

Недостатки отечественного законодательства побуждают нас воспользоваться методом сравнительного правоведения, позволяющим изучить опыт регулирования тождественных отношений в иностранных правопорядках, выявить их уникальные особенности, а так же определить достоинства и недостатки.

Более того, процессы глобализации, конвергенции правовых систем становятся все более значимыми, в свете чего метод сравнительного правоведения приобретает особую актуальность[3 - Бехруз X., Сравнительное правоведение. М., 2008.