Аренда земельных участков. Законодательство и практика

Владимир Викторович Солдатенков

Елена Ивановна Марченко

Образовательные инновации

В настоящей работе рассматриваются вопросы, возникающие при заключении договоров аренды земельных участков: формирование земельных участков как объектов недвижимости, порядок их предоставления, условия договоров аренды и др. В ней содержатся рекомендации по разрешению возникающих проблем на основе материалов судебной практики.

Книга рассчитана на специалистов, работающих в сфере оборота недвижимости (руководителей предприятий, менеджеров, юристов).

Владимир Викторович Солдатенков, Елена Ивановна Марченко

Аренда земельных участков: законодательство и практика

Предисловие

На современном этапе экономического развития вопросы использования земельных участков на праве аренды весьма актуальны. Аренда земли широко применяется в управлении землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности, обеспечивая их использование, оборот и охрану. Аренда является универсальным правовым механизмом при использовании земель, ограниченных в обороте. Как правило, активно застраиваемые территории тоже предоставляются органами власти, местного самоуправления в аренду, что обеспечивает контроль за их эффективным использованием. Следует предположить, что исключительно важная роль аренды в земельных отношениях сохранится ввиду особого значения земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. При этом земля рассматривается в совокупности качеств – как природный объект, природный ресурс и объект недвижимости.

В настоящее время практика использования земельных участков на условиях аренды развивается, до конца она еще не сформировалась, что выражается, в частности, в отсутствии сбалансированных с точки зрения земельного и гражданского законодательства форм договоров, обеспечивающих защиту прав и интересов сторон – арендатора и арендодателя. Зачастую заключаемые сторонами договоры аренды земельных участков содержат только общие положения и не регулируют детально права и обязанности сторон, что создает трудности в использовании и обороте земельных участков, а также угрожает досрочному прекращению прав пользования землей. Споры, возникающие между арендаторами и арендодателями, сложны, и даже при уже имеющейся судебной практике их разрешения результат судебного рассмотрения конкретной конфликтной ситуации может быть непредсказуем.

В учебном пособии на основе нормативных положений и материалов судебной практики рассматриваются вопросы правового регулирования земельных отношений, процедуры формирования и предоставления в аренду земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости. Авторы постарались дать ответы на вопросы, возникающие при заключении, исполнении и прекращении договоров аренды земельных участков.

Е.В. Иванкина,

доктор экономических наук,

декан факультета экономики недвижимости АНХ

1. Правовое регулирование отношений по аренде земельных участков

Заключение договора аренды земельного участка представляет собой сложный процесс, содержание которого обусловлено необходимостью соблюдения требований различных отраслей законодательства – земельного, гражданского, градостроительного и др. Например, для заключения договора аренды в соответствии с законодательством необходимо правильно сформировать земельный участок, поставить его на государственный кадастровый учет, надлежащим образом предоставить его в аренду, а в случае, если срок аренды год и более, зарегистрировать договор в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Формально булыпая часть перечисленных процедур происходит без участия арендатора, поскольку оно не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Однако арендатор более всех заинтересован в конечном результате – предоставлении земельного участка на условиях, обеспечивающих его экономические и иные охраняемые законом интересы. Как показывает практика, арендатору необходимо контролировать результаты каждого этапа